Proses AJB ke SHM

Tanggal   : 08 September 2023

Oleh        : admin

Kategori  : Berita & Pasar Properti

Legalitas merupakan salah satu hal terpenting yang mesti diperhatikan saat akan membeli properti, khususnya rumah.

Kelengkapan dokumen bisa membuat kedudukan properti semakin kuat di hadapan hukum, sehingga turut mempengaruhi nilai jualnya.

Salah satu dokumen legalitas rumah yang wajib diperhatikan adalah Akta Jual Beli atau AJB.

Agar memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi, AJB juga dapat diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Bagi Anda yang berencana mengubah AJB ke SHM, artikel ini akan menjelaskan cara serta kisaran biayanya.

Perbedaan AJB dan SHM

Seperti namanya, AJB merupakan akta autentik yang dapat menjadi bukti atas proses jual-beli, di mana telah terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan.

AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) RI.

Penandatangannya juga tak boleh sembarangan dan harus dilakukan di hadapan seorang notaris.

Sedangkan fungsi dari akta jual beli sendiri, ialah:

• Bukti adanya transaksi jual-beli rumah atau tanah yang sah, dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
• Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing, baik dalam proses jual-beli rumah maupun tanah.
• Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual-beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Berbeda dengan AJB, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen yang menandakan jenis kepemilikan rumah paling kuat dan bisa diwariskan.

SHM memiliki kekuatan legalitas tertinggi, sebab tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya.

Sebagai ringkasan, AJB adalah bukti dari peristiwa perdata berupa jual-beli terhadap tanah atau rumah.

Sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan terhadap tanah atau rumah tersebut.

Tahapan Mengurus AJB ke SHM

Setelah mengetahui perbedaannya, sekarang saatnya kita mengetahui cara mengurus peralihan dokumen AJB ke SHM.

Dalam mengurus proses AJB ke SHM, ada segelintir prosedur yang harus diikuti, di antaranya:

1. Mengajukan Permohonan Sertifikat ke PPAT

Hal pertama yang harus dilakukan ialah mendatangi PPAT setempat.

Langkah ini didasari pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 37, disebutkan bahwa setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

Dalam proses ini, PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik lama di BPN.

Maka dari itu, penjual dan pembeli harus menyiapkan sejumlah syarat pengubahan AJB ke SHM, seperti:

• KTP (Kartu Tanda Penduduk)
• Kartu Keluarga
• NPWP
• Buku nikah

Khusus untuk penjual tanah, dibutuhkan syarat lain seperti bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

Selain itu, perlu dilampirkan pula sertifikat tanah dan surat pernyataan dari penjual, yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa.

2. Pengukuran ke Lokasi

Pengukuran baru akan dilakukan setelah berkas permohonan lengkap, serta pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan cara ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

3. Pengesahan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di Badan Pertanahan Nasional.

Selanjutnya, surat ukur akan disahkan atau ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah surat ukur ditandatangani, proses ini berlanjut ke penelitian dari Panitia A yang dilakukan di Sub-Seksi Pemberian Hak Tanah.

Anggota Panitia A sendiri terdiri dari petugas BPN dan lurah setempat.

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari.

Tujuannya adalah untuk menjamin kalau permohonan hak tanah ini tidak mendapatkan keberatan dari pihak lainnya.

6. Terbitnya SK Hak Atas Tanah

Selanjutnya, tanah yang sebelumnya berstatus girik tersebut akan terbit dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayar sesuai luas tanah yang dimohonkan. Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.

Pembayaran BPHTB baru bisa dilakukan pada saat surat ukur telah selesai dibuat.

8. Pendaftaran SK Hak untuk Penerbitan Sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

9. Pengambilan Sertifikat di Badan Pertanahan Nasional

Lama waktu penerbitan sertifikat berbeda-beda, tergantung pada lokasi dan faktor lainnya.

Namun pada umumnya, sertifikat bisa diambil setelah melalui proses selama enam bulan